Ипотека для инвестиций в недвижимость в 2023 году: какие есть нюансы

Период нулевых ставок по ипотеке заканчивается. Какие альтернативные ипотечные программы предлагают застройщики для сохранения привлекательности прямых инвестиций в недвижимость — в разборе «РБК Инвестиций»

ГК «Самолет»

SMLT

+1,09%

ПИК СЗ

PIKK

+0,69%

ГК «Эталон»

ETLN

+0,08%

«Группа ЛСР»

LSRG

+0,4%

Период нулевых ставок по ипотеке заканчивается

Банк России неоднократно предостерегал об опасности околонулевых ставок по ипотеке. Основная претензия регулятора к банкам и застройщикам, которые их предлагали, была обусловлена повышенными рисками денежных потерь при необходимости продать недвижимость, так как реальная стоимость таких квартир может оказаться ниже, чем изначально за нее заплатил с помощью ипотечного кредита покупатель.

На пресс-конференции по ключевой ставке 17 марта глава Банка России Эльвира Набиуллина отметила, что регулятор по-прежнему планирует бороться с рискованными ипотечными схемами, в том числе траншевой ипотекой и ипотекой с кешбэком.

«Что касается разных ипотечных схем от застройщиков, траншевой ипотеки, с возвратом на кешбэк, нас абсолютно не устраивают эти схемы. Черт знает какие, как вы сказали. Согласна с этим. Мы не только мониторим эту систему, [но] и готовы принять решение по ней», — сказала Эльвира Набиуллина в ответ на вопрос журналиста.

Траншевая ипотека — это кредит, по которому деньги выдаются заемщику частями (траншами). Как правило, их бывает два: первый выдается в размере 10–30% от общей суммы и на эту долю начисляется процент до ввода жилья, второй транш (оставшиеся 70–85%) выдается после сдачи жилья в эксплуатацию.

www.adv.rbc.ru

Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина отметила, что основные риски нулевых ипотек связаны с наценкой, которую делали застройщики к базовой стоимости квартир. Надбавка, которая в 2022 году доходила до 25–30%, не означала, что реальная
рыночная стоимость 
квартиры повышалась на этот же размер. «Банки получали необеспеченные займы, а покупатель при возникновении проблем с платежами не мог рассчитывать на продажу по той стоимости, в которую обошлась квартира с наценкой. Продав жилье, покупатель мог оставаться должным банку или же терял первый взнос», — сказала эксперт.

Кирюхина привела расчеты удорожания жилья по программе со сниженной ставкой на примере условий, предлагаемых девелоперской компанией ПИК: «При ставке 0,1% осенью 2022 года средняя наценка была 18%. При ставке 1,99% наценка сокращалась до 16% в среднем. А при ставке 1% наценка имела промежуточный показатель 17%. В феврале 2023 года минимальная ставка по ипотеке составляла уже 3,75%, наценка при этом снизилась до 10%».

Изменение программ нулевой ипотеки и уровня наценки к базовой стоимости на примере программ со сниженной ставкой девелоперской компании ПИК

(Фото: «ЦИАН.Аналитика» по данным pik.ru)

«Ипотека от девелоперов выросла в цене под давлением мер Центробанка. Однако пока ипотечные ставки не вернулись к привычным значениям (6–9% годовых). Вероятнее всего, ЦБ ближе к лету примет новые меры против дополнительного субсидирования», — считает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин.

В начале 2023 года девелоперы полностью отказались от околонулевых программ, подтверждает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. «Минимальные ставки по субсидированным кредитам от застройщиков повысились до 3%. Некоторые компании предлагают клиентам программы со ставкой 0% на период строительства, но это разновидность траншевой ипотеки, а не модификация околонулевой. Число субсидированных программ, возможно, начнет сокращаться с мая, когда станут действовать макропруденциальные надбавки по кредитам с низкими ставками», — говорит Веселков. Тем не менее эксперт уверен, что девелоперы не откажутся от стимулирующих программ полностью, так как это один из самых эффективных маркетинговых инструментов.

Макропруденциальные надбавки — это инструмент Банка России по ограничению циклических уязвимостей в сегменте розничного кредитования, например увеличения долговой нагрузки населения. Кроме того, они помогают накоплению буферов капитала банков и микрофинансовых организаций (МФО). Простыми словами, макропруденциальные надбавки работают так: чем больше банк выдает рискованных ипотек, тем больше он должен откладывать средств в свои резервы.

Какую ипотеку выбрать инвесторам в недвижимость

Инвесторам, которые рассматривают вариант вложения в недвижимость, из-за сворачивания программ с нулевыми ставками по ипотеке нужно рассмотреть другие варианты.

Для получения доходности по инвестициям в недвижимость кредитная ставка должна быть ниже, чем ставка аренды, объяснил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.

Источник